Por Karen Gutiérrez, Noticias
Kansas | 2 de marzo de 2026
Durante décadas, las propiedades comerciales fueron responsables de la mayor parte del impuesto a la propiedad en Kansas. Sin embargo, este equilibrio ha cambiado drásticamente. A medida que el mercado residencial se ha sobrecalentado y las exenciones fiscales para negocios e industrias se han multiplicado, los propietarios de viviendas han empezado a asumir la mayor parte del financiamiento para escuelas, carreteras y servicios de emergencia en el estado, según indican autoridades estatales y locales.
Un análisis publicado originalmente por Kansas Reflector revela que la creciente diferencia entre el valor en aumento de las casas y las valoraciones casi estancadas de las propiedades comerciales ha resultado en un cambio significativo en la base tributaria. Aunque los inmuebles comerciales están gravados a una tasa más del doble que las viviendas, el incremento vertiginoso en los precios de las casas ha eclipsado esa diferencia.
“El valor es lo que alguien está dispuesto a pagar”, afirmó el representante estatal Adam Smith, republicano de Weskan y presidente del Comité de Impuestos de la Cámara, al comentar sobre el impacto del mercado inmobiliario en la recaudación fiscal.
Cómo se produjo el cambio
Para comprender la transformación actual, es necesario retroceder varias décadas. Sean Robertson, tasador del condado de Saline y enlace legislativo de la Asociación de Tasadores de Condados de Kansas, explica que el sistema comenzó a cambiar a mediados de los años ochenta.
En 1985, la Legislatura autorizó una revaluación estatal de todas las propiedades, con nuevas valoraciones establecidas en 1989. Muchas propiedades no habían sido revaluadas durante años, incluso décadas, lo que generaba inequidades significativas entre inmuebles similares.
En 1990, los votantes aprobaron una enmienda constitucional que estableció tasas diferenciadas: 11.5% del valor tasado para propiedades residenciales y 25% para las comerciales. Tras ese ajuste, en 1997, las viviendas representaban el 38% de los impuestos estatales a la propiedad, mientras que los comercios y otras categorías cubrían el 62%.
Ese equilibrio ya no existe.
En 2024, los propietarios de viviendas pagaron el 57% de todos los impuestos a la propiedad en Kansas, mientras que las propiedades comerciales y otras categorías aportaron el 43%.
Exenciones y estancamiento comercial
Robertson identifica tres factores principales que han llevado a este cambio. El primero es la expansión de las exenciones fiscales. Eximir una propiedad no elimina el impuesto, sino que traslada la carga a otros.
Desde 2006, la maquinaria y el equipo comercial o industrial de nueva adquisición están exentos del impuesto a la propiedad, lo que ha incentivado a las empresas a invertir en bienes que no tributan nuevamente.
La comisionada del condado de Barton, Barb Esfeld, ex tasadora durante más de 30 años, indicó que el estado ha sido sistemáticamente removiendo bienes del registro fiscal para atraer negocios.
“Lo que han hecho es tomar ese pastel y cargarlo más sobre el sector inmobiliario y residencial”, afirmó. “Las viviendas lo sienten más porque no generan ingresos”.
A esto se añaden incentivos como los bonos de ingresos industriales, que pueden eximir a ciertas propiedades comerciales del pago de impuestos hasta por diez años.
El segundo factor es que cuando una propiedad comercial recibe una reducción de su tasación, ese valor reducido puede mantenerse por dos años adicionales. Esta regla no aplica a las viviendas, lo que provoca que los valores comerciales se estanquen frente a un constante aumento en los residenciales.
El mercado de la vivienda dispara la carga
El tercer elemento es el explosivo crecimiento en el valor de las casas. En apenas ocho años, el precio medio de venta ha casi duplicado, subiendo de 159 mil dólares en 2016 a 305 mil en 2024. En contraste, los valores de las propiedades comerciales han aumentado aproximadamente la mitad de ese ritmo.
“La versión corta es que el valor de mercado de las viviendas está subiendo mucho más rápido que el de las propiedades comerciales”, explicó Robertson.
Medidas de alivio y debates futuros
Dos factores han evitado que la brecha sea aún mayor. En 2024, el valor tasado promedio de las viviendas fue inferior al precio real de venta en los 105 condados del estado. Además, existe una exención residencial de hasta 172.50 dólares por propiedad, que es superior a la de años anteriores.
Sin estas medidas, los propietarios residenciales tendrían que pagar una proporción aún mayor.
Expertos coinciden en que se necesitarían cambios legislativos o constitucionales para reducir la disparidad. Entre las opciones se proponen aumentar la exención residencial, implementar sistemas de alivio focalizados o disminuir la tasa de tasación de las viviendas.
También se discute una enmienda que limitaría el aumento anual del valor tasado al 3% a partir de 2027. Sus críticos advierten que esto podría resultar en aumentos de tasas impositivas y afectar el financiamiento local.
Al final, tanto autoridades como analistas coinciden en que la solución de fondo radica en el crecimiento económico y la construcción de nuevas viviendas y negocios que amplíen la base fiscal.
“Todo se reduce al crecimiento”, dijo Smith. “Necesitamos incrementar las valuaciones. Es una cuestión de desarrollo económico”.
Fuente original: Noticias Kansas
Por Karen Gutierrez
2 Mar, 2026
